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Amministratore

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L'amministratore


L'amministratore di condominio non può vantare alcun diritto alla permanenza nell'incarico, sicché nel caso di anticipata risoluzione del rapporto non può pretendere alcuna tutela reale, ma solo risarcitoria, nel caso in cui la risoluzione sia avvenuta senza giusta causa. Tali principi trovano applicazione anche nel caso di revoca giudiziale disposta ex art. 1129 c.c.
Cassazione civile, sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20957

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che in presenza di fabbricato formato da due scale, ciascuna, con un proprio condominio, l'assemblea per la costituzione di un unico condominio dell'intero fabbricato va a tale stregua, nelle more della nomina del relativo amministratore, considerata correttamente convocata dagli amministratori dei due preesistenti condomini, nonostante l'illegittimità della relativa nomina discenda direttamente ed automaticamente dall'illegittima costituzione dell'assemblea che li ha nominati, per illegittimità della costituzione di separati condomini per le due scale di un medesimo fabbricati; nè osta al riguardo il dettato di cui all'art. 66, comma 2, c.c., in quanto il potere di convocare l'assemblea da tale norma attribuito a ciascun condomino presuppone la mancanza dell'amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina.

È ammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell'art. 111 cost., avverso il decreto con cui la corte di appello provvede in sede di reclamo sul decreto del tribunale che ha pronunziato, su istanza di alcuni condomini, in tema di revoca dell'amministratore di condominio.
Cassazione civile, sez. II, 10 gennaio 2003, n. 184

Il procedimento di nomina o di revoca dell'amministratore di condominio anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i condomini o tra alcuni condomini e l'amministratore ha natura di procedimento di volontaria giurisdizione e, pertanto, si sottrae all'applicabilità delle regole dettate dagli art. 91 ss. c.p.c. in materia di spese processuali, le quali postulano l'identificabilità di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso. Ne consegue che le spese relative al procedimento in oggetto devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate assumendo l'iniziativa giudiziaria e interloquendo nel procedimento.


È inammissibile il ricorso per cassazione ex art. 111 cost. nei confronti del provvedimento, pronunciato in sede di volontaria giurisdizione, con il quale la Corte d'appello decide sul reclamo proposto contro il decreto del tribunale di nomina di amministratore giudiziario di condominio ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c., trattandosi di atto inidoneo alla formazione del giudicato e non destinato ad incidere su posizioni di diritto soggettivo perché modificabile e revocabile in ogni tempo anche con efficacia "ex tunc". Tale inammissibilità non subisce deroghe neanche nei casi in cui vengano denunciati vizi "in procedendo", ovvero difetto di giurisdizione o di competenza, in quanto il carattere non definitivo del decreto di cui si tratta si estende necessariamente alla definizione di ogni questione inerente al procedimento nel quale esso viene reso.
Cassazione civile, sez. II, 21 febbraio 2001, n. 2517

In tema di modalità di redazione del rendiconto da parte dell'amministrazione del condominio, deve escludersi che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di essi dovuti incida sulla validità della delibera di approvazione del medesimo, non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo.
Cassazione civile, sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544

In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visione).
Cassazione civile, sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544

La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.
Cassazione civile, sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940

In tema di condominio, la partecipazione dell'amministratore all'assemblea, ordinaria e straordinaria, in quanto attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza - le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini - deve ritenersi compensata dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte.
Cassazione civile, sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596

Il principio secondo cui l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per dimissioni o per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di poteri all'interesse ed alla volontà dei condomini, non può trovare applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico.
Cassazione civile, sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858

È configurabile una responsabilità aquiliana dell'amministratore di un condominio che, in presenza nel complesso condominiale di scritte offensive di un terzo e, quindi, di un fatto che integra un reato, non abbia provveduto, una volta sollecitato dalla parte lesa, all'eliminazione delle stesse, evitando in tal modo che il reato fosse portato ad ulteriori conseguenze.
Cassazione civile, sez. III, 21 giugno 2002, n. 9055


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