Studio Legale Ranchetti

La durata dei contratti di locazione

Premessa
Il codice civile stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, prevedendo che tale contratto non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.). Nulla stabilisce invece in ordine ad un termine minimo.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla .
In base alla Legge 392/78 (successivamente integrata e modificata dalla L. 431/98), la durata minima dei contratti di locazione si differenzia a seconda se trattasi di immobili ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione (cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali)
In particolare:

A) immobili adibiti ad uso abitativo
A seguito della novella legislativa introdotta con la L. 431/98, si è istituito un regime alternativo:

• concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro;
• concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge

In entrambi i casi il contratto deve redigersi in forma scritta. Ogni pattuizione volta a derogare i termini di durata del contratto è nulla, così come ogni accordo volto a determinare un canone superiore a quello risultante nel contratto. L'inquilino può chiedere indietro quanto corrisposto in più entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.

B) immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo
la durata è fissata in minimo sei anni (nove in caso attività alberghiera) ed è inderogabile dalle parti. In caso di previsione di durata diversa, la clausola è annullabile. Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:

• adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un'attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
• demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
• ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.