Studio Legale Ranchetti

Il Regolamento di condominio

Il Regolamento di condominio molto spesso è oggetto di accese dispute e dissertazioni in seno alle assemblee. E’ opportuno fare alcuni chiarimenti in ordine alla sua genesi ed al suo contenuto.

La genesi
Il regolamento del condominio può essere stato predisposto dal costruttore del fabbricato e riportato, in allegato ovvero anche solo menzionato, nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari. Quasi sempre, inoltre, è anche registrato presso gli uffici della Conservatoria dei registri Immobiliari. Pertanto essa acquista valore ed efficacia nei confronti dei condomini tutti in virtù proprio dell’atto di compravendita dell’immobile e, in tal senso, è opponibile a tutti gli altri condomini.

In altri casi, il regolamento di condominio può essere stato approvato dall’assemblea del condominio con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. ed acquista efficacia in virtù proprio di detta delibera di approvazione sin tanto che la stessa non viene dichiarata nulla.

Il contenuto
Bisogna nettamente analizzare quanto specificato nel testo del regolamento del condominio. Invero, nella maggior parte dei casi, i regolamenti riportano le seguenti indicazioni:

• Descrizione del condominio e specificazioni delle parti private;
• Regolamentazione delle aree e dei servizi condominiali;
• Regolamentazione e limitazioni ai diritti dominicali dei condomini;
• Riporto o richiamo delle disposizioni del codice civile ed alla legislazione vigente.

Ma vediamo cosa la giurisprudenza della Suprema Corte ritiene necessario che sia indicato nel regolamento di condominio. La sentenza della Cass.n. 11684 del 2000 indica quali siano le materie che un regolamento contrattuale deve contenere:

• L'imposizione di obbligazioni a favore di proprietà a carico di altre (servitù), le quali devono necessariamente essere trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari.
• Prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali),
• Le imposizioni di limiti al godimento di unità immobiliari (obbligazioni propter rem, quali i divieti ai tenere animali o di adibire l'appartamento a determinate attività).
• Ecco allora intervenire anche la sentenza n. 5626/02, dove viene ribadito che soltanto le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale (quelle di cui alla s. 11684/00) richiedono, per la modifica, l'unanimità, mentre per la modifica di quelle cosiddette regolamentari (contemplate dall'art. 1138 c.c.) è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2° comma c.c., ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale.

Le modificazioni
Ai fini delle modificazioni da apportare al regolamento di condominio, contrariamente a quanti molti pensino o ritengano bisogna porre molta attenzione a ciò che si vuole modificare. Infatti, al fine di sapere se sarà necessaria la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c. (500,00 m/m il seconda convocazione) ovvero l’unanimità dei consensi, indipendentemente dalla genesi del regolamento (ovvero se predisposto dal costruttore o approvato dall’assemblea) si deve analizzare l’oggetto della regolamentazione da modificare:

• se la modifica attiene a regolamentazioni che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, cioè materie che rimangono nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio, queste norme possono essere modificate con la maggioranza ex art. 1136 del Codice Civile. Alcuni esempi possono essere importanti: è da considerare bene e servizio comune il servizio di portierato così come il servizio di riscaldamento centralizzato. Questi servizi, previsti nel regolamento di condominio, possono essere soppressi con la maggioranza qualificata di cui al 2° comma dell’art. 1136 c.c.

• se, invece, il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini quando queste norme, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condominio ha in ragione della propria quota. (Ad es.: servitù di passaggio, diritti esclusivi di sopraelevazione etc. etc.)

In tal senso si è espressa la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione con diverse pronunce di cui è opportuno riportare il testo:

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ.
Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.
Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005

Il regolamento del condominio, qual'è contemplato dal primo comma dell'art. 1138 C.C., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile (ancora chè prima dell'entrata in vigore del Cod. Civ.) e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio. Questa disciplina può essere modificata con la maggioranza ex art. 1136 del Codice Civile.
Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini è necessario il consenso unanime di tutti i condomini se il regolamento detta norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condominio ha in ragione della propria quota.
Cass. Civ. n. 21287 sez II, del 8-11-2004