Studio Legale Ranchetti


Vai ai contenuti

Menu principale:


Sentenze

Attività > Condominio > Giurisprudenza

Questa sezione è dedicata ad alcune delle pronunce giurisprudenziali di maggior rilievo.

Il regolamento di condominio



Le clausole dei regolamenti condominiali che limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o, viceversa, attribuiscono maggiori diritti ad alcuni rispetto ad altri condomini, sono modificabili solo con l’unanimità dei consensi dei vari condomini; il consenso deve essere espresso per iscritto.
E’ invece sufficiente la maggioranza (51% degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio) dei condomini per le modifiche delle clausole che regolano l’uso delle cose comuni.
Cassazione Sez. II, N° 5626 del 18/04/02

Impegno contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento ancora inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto di acquisto a un determinato regolamento che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, per relationem (in quanto espressamente richiamato) di tale atto.
Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3104


Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico)proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purchè richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto.
Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943

Ascensori


La menomazione nel godimento di una cosa materiale prevale sull'handicap fisico. Nel caso di specie, una barriera architettonica condominiale - ad esempio la mancanza dell'ascensore che rende più difficile la vita ad un disabile - resta tale se la sua eliminazione determina impossibilità di uso di un bene comune da parte anche di un solo condomino. La Corte di cassazione ha confermato la decisone del Tribunale di Agrigento, che aveva ordinato ad un condominio, padre di due figli portatori di handicap, di demolire l'ascensore installato all'esterno dell'edificio per rendere meno gravoso lo spostamento dei due figli.
Ad averla vinta è stata invece una coppia di inquilini dello stesso stabile, che aveva sostenuto che l'ascensore aveva impedito loro di utilizzare una parte non trascurabile del terreno condominiale.
La Corte ha ribadito che pur quanto l'assemblea condominiale abbia autorizzato le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche resta fermo quanto disposto dagli artt. 1220, comma 2 e 1121 comma 3 c.c., per cui sono vietate le innovazioni che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Di fronte alla quale nulla può fare la legge 13/1989, che ha introdotto la normativa sulla eliminazione delle barriere architettoniche.
Cassazione civile Sentenza 13/06/2005, n. 12705


Nei regolamenti condominiali, accettati in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini, mentre hanno natura tipicamente regolamentare quelle che concernono le modalità d 'uso delle cose comuni e, in genere, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, e che non riguardano quindi il diritto alloro godimento, né qualsivoglia altro diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell'art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo contrattuale. (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato le legittimità della deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva disposto l'installazione di una gettoniera nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto regolamentare, fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale, prevedente un sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore stesso).

I condomini che non usufruiscono dell'ascensore non pagano le spese di pulizia e di esercizio Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512 In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto.
Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976. n. 864.


Di particolare interesse in merito all’installazione di ascensore, ma sotto altra prospettiva giuridica, è la pronuncia della Corte di cassazione del 24 marzo 2004 n.5899, che, cassando la sentenza del giudice di merito che aveva ritenuto non incidere sul decoro architettonico del condominio l’istallazione di ascensore interno in quanto comportante alterazione di una parte circoscritta di edificio e non percepibile all’esterno. Per i giudici di legittimità, invece, l’alterazione del decoro di cui è fatta menzione all’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o singole parti dell’edificio suscettibili di autonoma valutazione, in essi rientrando, quindi, anche il vano ascensore.
Cass. Civ. 24.03.2004 n. 5899


La Corte di Cassazione – con sentenza. 25 Marzo 2004, n. 5975 - ha stabilito che gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c.
Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull’aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione.
Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.
Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5975


Nomina amministratore


Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio Cassazione , sez. II civile, sentenza 24.10.2006 n° 22840 Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici. Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica, infattiè lecita la nomina di una società di capitali nominata ad amministratore del condomini - in virtù dell'art. 1105 c.c., che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere dall'amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona giuridica.
Corte di Cassazione, n. 22840 del 24 ottobre 2006

Condominio di Viale Gramsci n. 70 di Anzio c. De Napoli.Le norme del codice civile sulla nomina, la revoca e l'attività dell'amministratore del condominio negli edifici (artt. 1129 c.c. 64 e 65 att. c.c.) non escludendo la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata ad una pluralità di amministratori dato che, per un verso, la carenza di una specifica disposizione per l'individuazione tra i diversi amministratori di quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi comporta solo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'attribuzione a tutti del potere di rappresentanza anche nei confronti di terzi e che, per altro verso, grazie al rinvio alle norme sulla comunione, operato dall'art. 1139 c.c., deve ritenersi applicabile al condominio negli edifici l'art. 1106 c.c., che, per una esigenza di tutela degli interessi dei comproprietari e di razionalizzazione delle amministrazioni particolarmente complesse, comune anche al condominio negli edifici, espressamente consente la delega per l'amministrazione della cosa comune ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo. Ne consegue la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata anche ad una società di fatto in cui la disciplina del potere di amministrazione come derivante da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci amministratori (art. 2260 c.c.) e l'attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza del socio amministratore (art. 2266 c.c.) presenta un notevole parallelismo con quella dell'art. 1131 c.c., alla quale aggiunge la predisposizione di regole legali per la risoluzione del conflitto tra gli amministratori (art. 2257), dovendosi escludere che la possibilità di inserimento di nuovi soci, nelle società di persone, si rilevi incompatibile con il carattere personale del mandato conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini, dato che, come nel caso di nomina dell'amministratore unico, che è dotato della facoltà di delega dei suoi poteri ad un sostituto, l'intuitus personae risiede nella originaria scelta del mandatario e che l'ingresso di nuovi soci non riduce, ma semmai accresce, la garanzia per i condomini.

Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155

Home Page | Lo studio | Attività | Gratuito Patrocinio | Contatti | Camera arbitrale | Mappa del sito


Studio Legale avv. Federico Ranchetti - Corso Umberto I n. 365 - 80138 NAPOLI - Telefax 081 285860 - 081 19566515 - studiolegale@ranchetti.it | studiolegale@ranchetti.it

Torna ai contenuti | Torna al menu