Studio Legale Ranchetti


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Sentenze

Attività > Locazioni > Giurisprudenza

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Esercizio diritto di recesso



In tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi.
Cassazione civile, sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841


Nel contratto di locazione, la previsione della facoltà di recesso riconosciuta al solo conduttore, intervenendo come deroga al regime legale, è di stretta interpretazione e non può, pertanto, essere estesa a vantaggio anche della parte locatrice.
Corte appello Bari, 28 febbraio 2004

In tema di locazione ad uso diverso dall'abitazione, ai fini della configurabilità dei giusti motivi, oggettivi, in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, l. 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere anticipatamente dal contratto, è necessario che, successivamente alla costituzione del rapporto ed imprevedibilmente rispetto a tale momento, si verifichino fatti, indipendenti dalla volontà del conduttore, che rendano gravosa, anche soltanto per ragioni di ordine economico, la prosecuzione della locazione. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva ravvisato la sussistenza dei giusti motivi in un caso nel quale, successivamente alla stipula del contratto, l'atteso sviluppo commerciale della zona era imprevedibilmente sfumato, non essendo stato realizzato il progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali oggetto della locazione, tanto che i pochi negozi aperti erano stati tutti chiusi).
Cassazione civile, sez. III, 24 febbraio 2004, n. 3651

In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione i gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8, l. 27 luglio 1978 n. 392 devono esser determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Ciò significa, in relazione al requisito dell'estraneità, che il comportamento deve essere conseguenziale a fattori obbiettivi, ma non che non sia volontario e che perciò, se il conduttore è un imprenditore commerciale, egli non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.
Cassazione civile, sez. III, 12 novembre 2003, n. 17042


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Durata della locazione


Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile adibito ad uso abitativo, soggetto, per la data della stipula, alla disciplina della legge n. 392 del 1978, grava sul locatore che eccepisca la destinazione dell'immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti, dovendo tuttavia ritenersi a detto fine insufficiente la circostanza che i conduttori siano assenti dall'abitazione, anche per lunghi periodi, in quanto impegnati all'estero, per ragioni di lavoro, poiché la lontananza per motivi di lavoro, ancorché prolungata, non costituisce valido motivo per escludere il diritto di ciascun individuo ad una residenza abituale nello Stato di cui egli è cittadino e nel comune ove ha fissato la propria residenza anagrafica.
Cassazione civile, sez. III, 10 agosto 2004, n. 15422

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione disciplinata dalla legge n. 431 del 1998, la previsione di nullità per ipotesi determinate prevista dall'art. 13 della stessa legge non si applica agli immobili inclusi nella categoria catastale A/8 (abitazioni in villa) per i quali, non essendo prevista alcuna nullità collegata a limiti di durata del rapporto o di misura del canone, resta esclusa la speciale azione del conduttore di riconduzione del rapporto a condizioni conformi allo schema della valida locazione.
Cassazione civile, sez. III, 29 settembre 2004, n. 19568

I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo stipulati prima del 30 dicembre 1998 e tacitamente rinnovatisi, in mancanza di tempestiva disdetta di una delle parti, con decorrenza successiva all'entrata in vigore l. 431/98, alla successiva scadenza sono assoggettati al meccanismo del rinnovo automatico quadriennale contemplato dal comma 1 dell'art. 2 l. cit., salvo i casi previsti dall'art. 3 stessa legge e ciò anche qualora alla data del 30 dicembre 1998 fosse gia spirato il termine utile per la comunicazione della disdetta secondo il previdente regime.
Corte appello Milano, 18 giugno 2004

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Indennità avviamento

In tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi.
Cassazione civile, sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841

Nel contratto di locazione, la previsione della facoltà di recesso riconosciuta al solo conduttore, intervenendo come deroga al regime legale, è di stretta interpretazione e non può, pertanto, essere estesa a vantaggio anche della parte locatrice.
Corte appello Bari, 28 febbraio 2004

In tema di locazione ad uso diverso dall'abitazione, ai fini della configurabilità dei giusti motivi, oggettivi, in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, l. 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere anticipatamente dal contratto, è necessario che, successivamente alla costituzione del rapporto ed imprevedibilmente rispetto a tale momento, si verifichino fatti, indipendenti dalla volontà del conduttore, che rendano gravosa, anche soltanto per ragioni di ordine economico, la prosecuzione della locazione. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva ravvisato la sussistenza dei giusti motivi in un caso nel quale, successivamente alla stipula del contratto, l'atteso sviluppo commerciale della zona era imprevedibilmente sfumato, non essendo stato realizzato il progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali oggetto della locazione, tanto che i pochi negozi aperti erano stati tutti chiusi).
Cassazione civile, sez. III, 24 febbraio 2004, n. 3651

In tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione i gravi motivi di cui all'art. 27, comma 8, l. 27 luglio 1978 n. 392 devono esser determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Ciò significa, in relazione al requisito dell'estraneità, che il comportamento deve essere conseguenziale a fattori obbiettivi, ma non che non sia volontario e che perciò, se il conduttore è un imprenditore commerciale, egli non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.
Cassazione civile, sez. III, 12 novembre 2003, n. 17042


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Canone della locazione


Non può provarsi a mezzo di testimoni la regolarità del versamenti dei canoni locativi, ostandovi i limiti probatori previsti dall'art. 2726 c.c., se tra le parti è invalso l'uso del rilascio di ricevute di pagamento, anche per alcune mensilità. Pertanto, la mancata prova dell'esatto adempimento del conduttore comporta il riconoscimento processuale della sua morosità.
Tribunale Trani, 14 dicembre 2004

In tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l'aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta (non necessariamente avanzata in forma scritta), l'art. 32 della legge n. 392 del 1978, come modificato dall'art. 1 della legge n. 118 del 1985, ha riferimento, come dato sul quale operare annualmente l'aggiornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato. Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (cd. "arretrati").

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, per l'applicabilità delle disposizioni del capo I del Titolo I, relative alla determinazione dell'equo canone, anche ai contratti stipulati per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, è necessaria la concorrenza di due requisiti, ovvero che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile e che la locazione sia stata stipulata per realizzare una finalità di studio o di lavoro, non essendo sufficiente allo scopo la presenza di uno solo di essi; l'onere di provare la contestuale presenza dei due requisiti incombe sul conduttore, ma esso può essere soddisfatto anche a mezzo di presunzioni.
Cassazione civile, sez. III, 3 agosto 2004, n. 14815


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Rapporti con il condominio



L'art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 non ha previsto che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali ed in particolare in quello di fornitura del riscaldamento, bensì ha introdotto un meccanismo volto a consentire la partecipazione dei conduttori stessi alle assemblee condominiali con riguardo alle decisioni dei proprietari locatori, senza che, nel caso di edifici non in condominio, ne derivi un obbligo del proprietario dell'edificio di convocare in assemblea i conduttori, potendo gli stessi, in mancanza della facoltativa iniziativa attribuita al proprietario, convocarsi su iniziativa di almeno tre di loro per far valere in confronto del proprietario i propri interessi in relazione al funzionamento del servizio. Ne consegue che non è configurabile in capo al proprietario locatore nè un inadempimento nè un obbligo di conseguente risarcimento dei danni in confronto dei conduttori per non averne convocato l'assemblea.
Cassazione civile, sez. III, 3 aprile 1990, n. 2762

Accertato che gli oneri condominiali e le spese per fornitura di acqua e servizio di riscaldamento sono posti a carico del conduttore, anche se contrattualmente non predeterminati (in quanto globalmente incorporati nel canone), al locatore che offre la prova degli aumenti dei costi del personale e dei servizi pubblici spetta il rimborso degli aumenti verificatisi, secondo l'art. 6 comma 1 l. 22 dicembre 1973 n. 841.
Cassazione civile, sez. III, 10 luglio 1980, n. 4420

Il condomino dell'immobile locato con contratto soggetto a proroga legale è legittimato ad agire, col consenso degli altri condomini - da considerare presunto fino a prova contraria - contro il conduttore, al fine di ottenere il rilascio dell'immobile comune per la urgente ed improrogabile necessità di destinarlo a propria abitazione; nè ricorre, in tal caso, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, che imponga l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini.
Cassazione civile, sez. III, 25 gennaio 1979, n. 581


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