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Vendita immobile

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TRASFERIMENTO DI PROPRIETA' DI UN IMMOBILE DI UNO DEI CONIUGI ALL'ALTRO CONIUGE A TITOLO DI MANTENIMENTO



Nei patti relativi alla separazione consensuale, ovvero nel caso in cui la separazione giudiziale si trasformi in consensuale, è possibile anche prevedere il trasferimento di una proprietà immobiliare da un coniuge all'altro a titolo di mantenimento.
Questa innovativa procedura si sta affermando sempre più spesso nell'ambito della realtà giudiziaria anche per i notevoli vantaggi che arreca ai coniugi.
Infatti il trasferimento della proprietà è esente da imposte di registro e soprattutto si evitano le spese notarili proprio perchè il tutto avviene in ragione del diritto al mantenimento.
Inoltre, se la casa è in comunione dei beni e, per l'effetto, il trasferimento riguarda solo il 50% della proprietà dell'immobile, si eviterà l'ulteriore giudizio di scioglimento della comunione sulla proprietà del bene che potrebbe arrecare ulteriore necessità di contenzioso tra i coniugi separati.
E' doveroso segnalare che non tutti i Tribunali hanno atteggiamento univoco nel senso di accogliere simili richieste e, in taluni casi i diversi collegi dello stesso tribunale hanno orientamenti opposti.

Qui di seguito si riporta una rilevante sentenza pronunciata da:

CORTE D'APPELLO DI MILANO, sez. persone, minori e famiglia, decreto 12 gennaio 2010, - Pres. La Monica - Rel. Lo Cascio

Separazione consensuale dei coniugi - Clausola dell'accordo di separazione avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile - Inserimento nel verbale d'udienza - Ammissibilità - Omologabilità della clausola.

(C.c. art. 158; c.p.c. art. 711)

Separazione consensuale dei coniugi - Accordo di separazione - Contenuto - Clausole implicanti l'attribuzione di beni a uno o a entrambi i coniugi - Validità - Accordo inserito in un verbale di udienza - Natura di atto pubblico - Sussistenza - Titolo per la trascrizione ex art. 2657 cod. civ. - Dopo l'omologazione - Sussistenza - Clausola che preveda l'immediata operatività del trasferimento prima dell'omologazione - Ammissibilità.

(C.c. artt. 2657, 2699)

Trasferimenti immobiliari - Descrizione dei dati catastali dell'immobile - Effettiva titolarità del bene trasferito o dell'esistenza di oneri e vincoli - Preclusione della omologabilità degli accordi di trasferimento di immobili - Esclusione - Produzione, da parte dei coniugi, delle autocertificazioni richieste dalla legge - Ammissibilità.

(D.l. 78/2010, conv. in l. 30 luglio 2010, n. 122, art. 19)

In sede di separazione consensuale le parti possono raggiungere validamente accordi di natura patrimoniale, giungendo anche ad effettuare trasferimenti immobiliari, dovendosi a tali accordi, rientranti nella categoria dei contratti atipici, riconoscersi meritevolezza di tutela (art. 1322 c.c.), poiché finalizzati a dare compiutezza al regolamento dei rapporti patrimoniali di persone, già legate da vincoli di comunione di vita, anche dopo la dissoluzione di questa e assicurare alle stesse maggiore serenità di rapporti personali.

Va affermata la natura di atto pubblico (art. 2699 c.c.) del verbale di separazione consensuale con riferimento agli accordi di trasferimenti immobiliari che in tali verbali siano contenuti, dal momento che il relativo verbale è redatto dal cancelliere con compimento di attività certificativa quale pubblico ufficiale, sicché esso costituisce atto pubblico direttamente trascrivibile (art. 2657 c.c.), dopo l'omologa che lo rende efficace. (Nella specie la Corte d'appello, dopo aver enunciato il principio di cui sopra, ha peraltro riconosciuto la possibilità per le parti di prevedere espressamente che il trasferimento sortisca efficacia immediata, anche prima dell'omologazione).

Malgrado la complessità degli adempimenti che si accompagnano al trasferimento immobiliare e la possibile maggior garanzia di tutela che le parti otterrebbero ove detto trasferimento fosse curato da un notaio, non competendo al giudice alcun obbligo di verifica (e tantomeno alcuna responsabilità) circa la correttezza della descrizione dei dati catastali dell'immobile o della effettiva titolarità del bene trasferito o dell'esistenza di oneri e vincoli, nondimeno tale complessità non può costituire elemento di preclusione della omologabilità degli accordi di trasferimento di immobili, ove le parti forniscano, con proprie autocertificazioni e conseguente assunzione di ogni responsabilità, tutti quei dati e dichiarazioni necessarie per espressa volontà di legge all'attuazione del trasferimento immobiliare. (Nella specie la Corte ha ritenuto che gli incombenti previsti dall'art. 19, d.l. 78/2010, conv. in l. 30 luglio 2010, n. 122, siano soddisfabili attraverso la produzione di una dichiarazione di conformità dell'immobile circa la corrispondenza dello stato di fatto dell'immobile ai dati catastali e alla planimetria di cui al catasto).



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